Em contrapartida, os juros mais baixos e a estabilidade financeira permitiram que muitas pessoas pudessem voltar a planejar a aquisição da casa própria. Nesse jogo, todos ganham — mais demanda significa oferta maior e mais variada de preços, localização e tipologia.

Por falar em tipologia, há um tipo de imóvel que resume bem essa saudável disputa entre investidores e moradores: o estúdio. Cada vez mais comum na cidade, seja na Zona Sul, no Centro ou no Porto Maravilha, o apartamento de metragens compactas consegue atrair interessados dos dois perfis.

— Com preços mais em conta e boas localizações, essa tipologia atende tanto a quem busca moradia quanto a quem foca no investimento, porque funciona bem para solteiros ou casais jovens sem filhos e é também uma garantia de rentabilidade com aluguel.

A diferença de perfil fica evidente até na hora da compra: o investidor negocia direto com a incorporadora, e quem compra para morar negocia financiamento com os bancos — observa o vice-presidente Comercial da Cury, Leonardo Mesquita.

Outra diferença é a motivação. Comprar para morar traz a sensação de realizar um sonho — seja o da casa própria ou o de um imóvel maior e mais confortável. Diante disso, a escolha se dá por razões mais emocionais. Já os investidores pensam na relação custo/benefício quando adquirem um bem.

Segundo Eduardo Cruz, sócio da Itten Incorporadora, de um jeito ou de outro, o consumidor sempre busca bom preço, mas de maneiras diversas. — O investidor se preocupa em saber qual será a possibilidade de renda e se há chance de o imóvel ser valorizado no médio prazo. Ele faz contas e pode até comprar uma unidade de fundos, porque o preço de venda é menor, mas o aluguel não será. Já quem vai morar age de forma emocional: olha a planta diversas vezes, pergunta sobre as áreas comuns e, quando gosta, só deixa de fechar negócio se não tiver dinheiro — explica Cruz.

Para quem busca moradia, a compra de um imóvel diz muito sobre o momento de vida da pessoa e o que ela quer para seu dia a dia, o que acaba refletindo, por exemplo, na personalização de plantas e acabamentos. São clientes que se interessam pelo projeto de paisagismo, pelas áreas comuns e de bem-estar e pelo número de vagas de garagem.

—O investidor tem uma visão mais pragmática. Ele também busca um bom imóvel, mas quer saber sobre valorização, liquidez, valor de locação e de metro quadrado. Muitas vezes se interessa por apartamentos mais compactos, mas que oferecem serviços compartilhados para atender tanto os inquilinos de longo prazo quanto os que alugam por temporada — diz a gerente Comercial da Mozak, Gabrielle Calcado.

CEO da Lobie, Ernesto Otero lembra que, em geral, é o próprio carioca quem investe em imóveis para locação no Rio, seguido por paulistas e mineiros. Muitos desses forasteiros querem ter um pouso na cidade para férias ou datas festivas, como réveillon e carnaval, e alugam para gerar renda no restante do ano. Na relação com as incorporadoras, são clientes bem decididos, que já chegam sabendo o que desejam.